ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้หรือไม่? โควตาคอนโดมิเนียม กฎเกณฑ์เกี่ยวกับที่ดิน และสัญญาเช่า

โดยทั่วไปชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินในประเทศไทยได้ แต่สามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด โดยมีเงื่อนไขว่าสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวในอาคารชุดต้องอยู่ภายใต้โควตาต่างชาติ ซึ่งโดยทั่วไปไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด และเงินที่ใช้ในการซื้อจะต้องนำเข้ามาในประเทศไทยเป็นเงินตราต่างประเทศพร้อมทั้งมีเอกสารรับรองจากธนาคารผู้รับเงิน สำหรับบ้านพร้อมที่ดินมักถือครองผ่านสัญญาเช่าที่จดทะเบียน โดยมีกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างแยกต่างหาก การใช้บริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นนอมินีเพื่อถือครองที่ดินเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย ทั้งนี้ การถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ให้สิทธิ์ในการขอรับวีซ่าโดยตัวมันเอง

เขียนโดย ทีมกฎหมาย Thai Legal & Immigration · ตรวจทานล่าสุด 2026-11-03 · นโยบายบรรณาธิการ

การถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์

พระราชบัญญัติอาคารชุดอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคอนโดมิเนียมในชื่อของตนเองได้ ตราบใดที่สัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวทั้งหมดในอาคารชุดไม่เกินโควตาต่างชาติ ซึ่งโดยทั่วไปคือ 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด โดยนิติบุคคลอาคารชุดสามารถยืนยันได้ว่ามีโควตาคงเหลืออยู่เท่าใดก่อนที่คุณจะทำสัญญาผูกพัน

การนำเข้าเงินทุนและการจัดทำเอกสารหลักฐาน

เงินที่ใช้ในการซื้อต้องโอนเข้ามาในประเทศไทยเป็นเงินตราต่างประเทศ โดยธนาคารในประเทศไทยที่รับเงินจะออกเอกสารรับรองการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ ซึ่งสำนักงานที่ดินจะเรียกตรวจ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ โปรดระบุวัตถุประสงค์ในการโอนเงินและชื่อผู้ซื้อให้สอดคล้องกับสัญญาจะซื้อจะขาย

ที่ดิน บ้าน และสัญญาเช่า

การถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินของชาวต่างชาติถูกจำกัดไว้ภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน โดยมีข้อยกเว้นเพียงเล็กน้อย โครงสร้างทางกฎหมายทั่วไปที่ชอบด้วยกฎหมายคือการจดทะเบียนการเช่าที่ดิน ซึ่งโดยทั่วไปมีระยะเวลาสูงสุดไม่เกิน 30 ปี โดยถือกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านแยกต่างหาก ทั้งนี้ ข้อตกลงเรื่องการต่อสัญญาโดยอัตโนมัติมักไม่สามารถบังคับใช้กับเจ้าของรายใหม่ในภายหลังได้ ดังนั้นจึงควรอ่านข้อกำหนดในสัญญาเช่าอย่างรอบคอบ

บริษัทและผู้ถือหุ้นนอมินี

บริษัทสัญชาติไทยอาจถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ แต่การจัดตั้งบริษัทโดยใช้ผู้ถือหุ้นนอมินีสัญชาติไทยเพื่ออำพรางการควบคุมของชาวต่างชาตินั้นถือเป็นการฝ่าฝืนพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวและประมวลกฎหมายที่ดิน เจ้าหน้าที่ได้เพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบโครงสร้างดังกล่าว และผลที่ตามมาอาจรวมถึงการสูญเสียอสังหาริมทรัพย์นั้น

สิ่งที่ควรทำก่อนลงนาม

ตรวจสอบโฉนดที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน และยืนยันสิทธิ์ในการขายของผู้ขาย
ตรวจสอบโควตาต่างชาติและภาระค่าส่วนกลางค้างชำระกับทางนิติบุคคลอาคารชุด
ยืนยันในสัญญาว่าฝ่ายใดเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี
เก็บรักษาเอกสารการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศและใบเสร็จรับเงินไว้ เนื่องจากอาจต้องใช้เมื่อขายและโอนเงินออกนอกประเทศ

ขอบเขตการให้บริการของเรา

เราตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขาย ดำเนินการตรวจสอบโฉนดที่ดินและโควตา ประสานงานด้านเอกสารธุรกรรมเงินตราต่างประเทศกับธนาคารของคุณ และร่วมดูแล ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน เราให้คำปรึกษาเฉพาะโครงสร้างที่ชอบด้วยกฎหมายเท่านั้น และไม่รับดำเนินการจัดตั้งนอมินี ทั้งนี้ การอนุมัติการจดทะเบียนขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของสำนักงานที่ดิน

Related services

FAQ

การซื้อคอนโดมิเนียมทำให้ได้รับวีซ่าหรือไม่?

ไม่ การถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ให้สิทธิ์ในการได้รับวีซ่าหรือการขยายระยะเวลาพำนัก

สามารถซื้อคอนโดมิเนียมด้วยเงินที่อยู่ในบัญชีธนาคารไทยอยู่แล้วได้หรือไม่?

โดยปกติแล้วการถือกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ของชาวต่างชาติต้องใช้เงินทุนที่นำเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศและมีเอกสารรับรองจากธนาคาร โปรดสอบถามข้อมูลก่อนทำการโอนเงิน

คู่สมรสชาวไทยสามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้หรือไม่?

บุคคลสัญชาติไทยสามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ โดยคู่สมรสชาวต่างชาติอาจต้องยืนยันว่าเงินดังกล่าวเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย หรือยืนยันว่าไม่มีสิทธิเรียกร้องความเป็นเจ้าของในที่ดินนั้น

Sources & references

Department of Lands — checked 2026-11-03
Bank of Thailand — checked 2026-11-03
Department of Business Development — checked 2026-11-03