Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers en Thaïlande ? Quota de copropriété, réglementation foncière et baux

En règle générale, les étrangers ne peuvent pas posséder de terrains en Thaïlande. Toutefois, ils peuvent acquérir des appartements en copropriété en pleine propriété en vertu du Condominium Act, à condition que la part de propriété étrangère dans l'immeuble respecte le quota étranger (généralement 49 % de la surface totale des lots d'habitation) et que le montant de l'acquisition soit transféré en Thaïlande en devises étrangères puis documenté par la banque réceptrice. Les maisons individuelles sont couramment détenues par le biais d'un bail enregistré sur le terrain, le bâtiment faisant l'objet d'une propriété distincte. L'utilisation d'une société thaïlandaise avec des actionnaires prête-noms pour détenir des terres est illégale. La seule détention d'un bien immobilier ne confère aucun droit à un visa.

Written by the Thai Legal & Immigration legal team · Last reviewed 2026-11-03 · Editorial policy

Pleine propriété en copropriété

Le Condominium Act autorise les étrangers à acquérir des appartements en copropriété en leur nom propre, tant que la totalité de la propriété étrangère dans l'immeuble ne dépasse pas le quota étranger, généralement fixé à 49 % de la surface totale des lots d'habitation. Le syndicat de copropriété de l'immeuble peut confirmer la part disponible de ce quota avant tout engagement contractuel ferme.

Transfert et justification des fonds

Le montant de l'acquisition doit être transféré en Thaïlande en devises étrangères. La banque thaïlandaise réceptrice délivre un document attestant la transaction de change, exigé par le Land Office lors du transfert de propriété. Veillez à ce que l'objet du virement et le nom de l'acquéreur correspondent scrupuleusement au contrat de vente.

Terrains, maisons et baux

L'acquisition foncière par des étrangers est restreinte par le Land Code, sous réserve de rares et strictes exceptions. Une structure légale courante consiste à conclure un bail enregistré sur le terrain, en règle générale d'une durée maximale de 30 ans, la maison étant détenue en pleine propriété séparément. Les clauses de renouvellement automatique ne sont souvent pas opposables aux propriétaires ultérieurs ; examinez donc avec soin les conditions du bail.

Sociétés et prête-noms

Une société thaïlandaise est autorisée à détenir des terrains, mais une société constituée avec des actionnaires prête-noms thaïlandais pour dissimuler un contrôle étranger enfreint le Foreign Business Act et le Land Code. Les autorités ont renforcé les contrôles sur ces montages, et les sanctions peuvent inclure la confiscation ou la perte du bien immobilier.

Avant de signer

Effectuez un audit foncier auprès du Land Office et assurez-vous de la capacité et du droit de vendre du cédant.
Vérifiez la disponibilité du quota étranger et l'absence d'arriérés de charges de copropriété auprès de la gestion de l'immeuble.
Déterminez de manière contractuelle et contraignante la répartition des taxes et des frais de transfert.
Conservez l'attestation de change ainsi que tous les justificatifs de paiement ; vous pourriez en avoir besoin lors de la revente et du rapatriement des fonds à l'étranger.

Notre accompagnement

Nous examinons le contrat de vente, procédons aux vérifications du titre de propriété et du quota disponible, coordonnons les justificatifs de change avec votre établissement bancaire et vous assistons lors du transfert au Land Office. Nous conseillons exclusivement des montages juridiquement valides et ne mettons en place aucune structure avec prête-noms. La décision finale d'enregistrement relève exclusivement de la compétence du Land Office.

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FAQ

L'achat d'un appartement en copropriété me donne-t-il droit à un visa ?

Non. La détention d'un bien immobilier n'accorde ni visa ni prolongation de séjour.

Puis-je acheter un appartement en copropriété avec des fonds déjà déposés sur un compte thaïlandais ?

L'acquisition en pleine propriété au titre du quota étranger requiert généralement que les fonds soient transférés depuis l'étranger en devises et fassent l'objet d'une attestation bancaire. Renseignez-vous impérativement avant d'effectuer le transfert.

Mon conjoint thaïlandais a-t-il le droit de posséder un terrain ?

Un citoyen thaïlandais a parfaitement le droit de détenir un terrain. Le conjoint étranger peut être invité à signer une déclaration attestant que les fonds utilisés relèvent des biens propres du conjoint thaïlandais et qu'il ne revendique aucun droit de propriété sur le bien.

Sources & references

Department of Lands — checked 2026-11-03
Bank of Thailand — checked 2026-11-03
Department of Business Development — checked 2026-11-03